上市历时五年多时间，曾由“西南地产王”黄红云打造的金科服务正式退市。
金科智慧服务集团股份有限公司（09666.HK）2月20日发布公告，公司在香港联合交易所上市地位将在办公时间结束后撤回。由此，该公司将告别港股市场。
这家市值曾超550亿港元、被誉为“西南物业第一股”的企业，在历经地产行业深度调整、关联方债务违约、公司业绩腰斩等一系列波折后，在上市五年后黯然离场，成为港股市场又一家完成私有化退市的物业服务企业。
“退市是基于整体战略考虑，退市后业务规划和管理架构，目前都没有重大调整。”一位接近金科服务方面人士告诉财联社记者。
值得关注的是，金科服务的退市并非经营失败下的被动摘牌，而是由大股东博裕资本主动发起、推动的全面要约收购，为一种自愿私有化退市。
而由PE机构主导退市的金科服务，随着相关风险逐步被排除、物管业务步入独立发展轨道，这场私有化退市能否成为一次经典的资本运作案例，还有待观察。
从“白衣骑士”到掌控者
从股权入主到推动退市，博裕资本历经战略入股、低价增持、司法拍卖、全面要约收购四个阶段，用近五年时间完成对金科服务的全资掌控。
金科服务最初为金科股份旗下的物业服务板块，原本实际控制人为黄红云。2020年10月，其在港交所上市，发行价44.8港元/股，首日市值突破280亿港元，市盈率一度超过80倍。
作为曾承载地产母公司“轻重分离”战略的一项资本叙事，金科服务上市初期股价一度冲高至85港元，市值超过550亿港元，与碧桂园服务、绿城服务等共同构筑了港股物管板块的“黄金时代”。
然而，经历高光时刻后，源于原母公司金科股份的债务危机，其命运发生重大转折。
2021年下半年，地产行业进入深度调整，深陷流动性危机的金科股份2021年12月转让所持金科服务22%股权，接盘方为博裕资本，收购金额37.34亿港元，博裕由此成为金科服务第二大股东。
彼时市场曾认为，此举可能仅是金科股份为缓解现金流而采取的“断臂求生”之策，金科服务仍由黄红云方面控股，当时博裕资本的角色也被视为财务投资者。
但随着母公司开发业务持续萎缩，博裕逐渐从幕后走向台前。2022年11月，博裕资本发起部分要约收购，以每股12港元的价格增持11.94%股份，总耗资约9.3亿港元。交易完成后，博裕持股比例升至34.63%，成为第一大股东，战略角色也从财务投资转向战略控股。
2025年3月，随着金科股份债务违约持续发酵，其持有的金科服务股份被法院强制拍卖。博裕资本以6.67亿元竞得1.08亿股，持股比例进一步提升至55.91%，正式成为金科服务实际控制人。至此，博裕累计投入已超过53亿港元。
实现控股之后，博裕随即启动私有化进程。
2025年10月31日，博裕方面提出全面要约收购，并于11月18日更新要约方案，以每股8.69港元的价格收购剩余流通股份。至2026年1月16日，该要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，私有化条件全部达成，推动2月20日正式退市。
至此，博裕实现了对这家物管龙头的全资掌控。退市前，金科服务股价稳定在8.69港元，市值约52亿港元，较历史高点蒸发超90%。
从企业重要财务指标来看，金科服务2025年半年报显示，公司期内总收入23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产仍达26.5亿元，在管面积保持在约2.19亿平方米的规模，经营基本面仍具一定韧性。
关于博裕推动私有化的动因，中国企业资本联盟首席经济学家柏文喜指出，“近年来金科服务业绩承压，近三年累计亏损约34亿元，市值大幅缩水，其上市平台的融资与品牌功能已显著减弱。博裕控股后，希望摆脱上市公司的监管约束与市场预期压力，从而提高决策效率、降低合规成本。”
他进一步表示，退市后，博裕无需再受公众股东掣肘，可更灵活地进行资产处置、业务收缩或并表重组，将金科服务逐步转变为“现金奶牛”或“资产包”，为后续资本退出预留更大操作空间。
博裕资本版图
金科服务的私有化，成为博裕资本在多个领域展开资本布局的一个典型样本。
从低调潜行到果断出手，博裕资本因一系列极具标志性的交易，在2025年至2026年初集中展现了其战略布局的深度与耐心。
公开资料显示，作为一家成立于2011年的私募股权基金，博裕资本由中国平安集团前总经理张子欣及TPG资本前中国区高管马雪征成立，其投资版图横跨生物医药、消费零售、科技互联网、不动产及物流等多个赛道。
作为长期深耕中国市场的顶级PE，博裕资本早已在多个领域留下标志性伏笔。
据悉，博裕资本的历史及当前投资组合覆盖面已超过200家企业，博裕是阿里巴巴美股上市的早期投资者之一，曾持股万科旗下的万物云，还参与投资包括快手、网易云音乐、极兔速递、完美日记、猿辅导、货拉拉、蜜雪冰城、恒瑞医药、海天味业等科技与消费领域的头部公司。
值得关注的是，博裕资本于2025年至2026年初接连出手，多笔标志性大额投资，进一步凸显出其在消费与零售领域的布局意图。
2025年11月，博裕资本与星巴克成立合资公司，以约40亿美元的企业价值收购星巴克中国零售业务60%股权，双方计划将中国门店数量从约8000家拓展至20000家。
此外，博裕资本于2025年上半年收购顶级奢侈品百货北京SKP约42%—45%股权，交易估值达40—50亿美元；2026年1月，其再度出手，拟收购北京八达岭奥莱75%股权。
据天眼查信息，目前博裕旗下共管理着博裕海明（上海）私募基金合伙企业（有限合伙）等12家私募基金，除此之外，博裕还参股了13家对外投资基金。
而金科服务的私有化，也成为其在房地产相关领域布局的一个典型案例。有分析人士认为，从2022年入股，到提出私有化，再到2026年完成退市，博裕的退出周期很可能长达8—10年。
在宏观视角下，金科服务的退市，也成为房地产市场及物业行业进入存量博弈时代的一个缩影。
2023年以来，蓝光嘉宝服务等先后完成私有化或收并购退市。与金科服务类似，这些企业普遍面临企业股价长期破净、再融资功能丧失、母公司流动性危机等压力。
业内人士认为，对于控股股东或战略投资者而言，这些物企之所以选择私有化等方式退市，一定程度与优质资产在公开市场估值较低有关，通过私有化方式进行重新整合后，可待行业景气回升时再寻出路。
对金科服务而言，其虽然从港交所以此种方式退市，但这家市值曾经达到的百亿的物管企业，仍将以非上市平台的形态继续运作。而对于这场交易的操盘手而言，也将开始一盘新的棋局。
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